くまの町家リノベ&子育てブログ

リノベーション・子育てのことを書きます。

【京町家リノベ】実はガレージハウスに最適?!町家リノベと建蔽率のバグ

くまくん

屋根のあるインナーガレージハウスが欲しいけど、建ぺい率のせいで外ガレージの家しか提案してもらえないクマ…

雷鳥くん

クマくん、そんな君に朗報だよ。町家は元から敷地いっぱいに建っているから、リノベーションすれば、車2台が入るガレージハウスだって作れちゃうんだ!

くまくん

ほ、本当クマか?!詳しく教えろクマ!



雷鳥くん

どんな家ができたか気になる人は下の記事も読んでみてね

kumanose.hatenablog.com

新築でインナーガレージは難しい

以前、「【京町家リノベ】町家で住宅ローンを使う!注意点は?」の記事で紹介したのですが、家屋には「建蔽率」というものがあります。

kumanose.hatenablog.com

建蔽率とは、「土地の大きさに対して、建物を建ててもいい大きさの割合」のことですが、 新築の住宅用地だと、50〜60%がほとんどです。

景観政策が厳しいところだと、40%なんてことも…

つまり、100㎡の土地を買っても、約半分しか家を建てることはできないということ。

残りの半分に、車を外置きすることになります。

そこにカーポートをつけて…とやっていくと、なんだか思っていたのと違う家になっていくような…

車が2台入るインナーガレージハウスを建てようと思うと、土地がめちゃくちゃ広くないとできません。

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町家の建ぺい率は80〜90%くらいある!

私たちが家を建てるにあたって求めた条件は

  • 地下鉄沿線であること
  • 車が2台入るインナーガレージハウスが建てられること
  • リノベーション代込みで,月15万円以内の返済額になること

という無茶な条件でした。

前述のように、ガレージハウスを建てるには,大きな土地が必要です。

しかし,土地に掘り出し物はない,というように,地価というのは相場が決まっています。

京都市内は地価が爆高いです(地下鉄沿線だと1坪100万円前後します)。

普通のサラリーマンが買える土地の大きさは,せいぜい100㎡(30坪前後)が限界。

そんな土地を買って、建蔽率が60%となれば,1階部分をインナーガレージにしてしまうと,人が暮らすスペースなんてとれません。

そこで,町家です。

町家は、建築基準法」制定以前に建てられた建物であるがゆえに、もともと土地に対して80〜90%ほど大きさの建物が建っています。

骨格を壊さずにリノベーションすれば,車を入れても,人が悠々と暮らせます。

しかも,新築とはちがって、風情ある町家の建物が付いた状態で買えるのです。

素晴らしい活用法ではないでしょうか。

実際、1階部分をぶち抜いて車庫にしている町家を、京都市内ではたくさん見かけます。

インナーガレージハウスの素体になりそうな町家を探すには根気が必要

今やお宿バブルで、そもそも町家なんて買えない…という声が聞こえてきそうですが、実はこの度のコロナ禍により、観光客がぱたりと止んだ京都で、町家の価格はすこしずつ落ちています。

たしかに、一等地や間口がとても広い町家なら、もちろん億はくだらないと思います。

しかし、親族から受け継いだ空き家を手放したいという普通の町家オーナーもたくさんいるのが現実です。

(ただ正直、前面道路が4メートル以上ないと、車庫入れが難しいですが…笑)

SUUMOなどのアプリで探すと、意外なほど多くの町家物件に出会えます。

また、町家や面白い建物にフィーチャーした不動産屋さんのサイトがたくさん出てきています。

(インナーガレージハウスにこだわらなければ、超可愛いお家がこんなお値段で?!というレベルで見つかります。)

以下に、素敵な不動産屋さんを紹介します。

iyeya.jp

www.realkyotoestate.jp

www.hachise.jp

正直、毎日眺めているだけでも楽しいです(笑)

ただ、インナーガレージハウスの素体となる町家を探すには、不動産屋さんはもちろん、工務店との連携が欠かせません。

素体となる町家を探せたとしても、希望する形に施工が可能かどうか、設計士の方に見てもらう必要があります。

インナーガレージハウスともなると、間口をぶち抜くような大規模工事になります。

構造上それが可能かどうか、見極めないままに素体を購入してしまえば、目も当てられない事態です。

必ず、町家リノベーションの実績がある工務店に声をかけましょう。

まとめ

町家は、そのままの建蔽率を生かしてリノベーションすれば、現代では難しい希望でも叶えることができる素晴らしい建物です。

古さを生かした風情と、現代人の生活がマッチした面白い空間が作れます。

ただし、思い描いた家を建てるには、不動産屋で内覧・内覧・内覧!&工務店に相談&相談&相談!!が鉄則です。

*1:※細かく言うと、インナーガレージは延べ床面積(建物の全階数を合わせた床面積)の1/5以下であればカウントしないという特例があるのですが、延べ床の1/5 ってどんな小さい車やねんという話なので、気にしません。私たちが建てたいのはスポーツカーが2台入る完全インナーガレージなので…(汗